¿Qué gastos son deducibles en el IRPF al declarar los ingresos por alquiler?

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Gastos deducibles alquiler IRPF

Si tienes un inmueble alquilado, debes declarar los ingresos que has obtenido durante el año en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario.

Cuando hablamos de inmueble nos referimos a cualquier tipo de edificio que puedas tener alquilado: un piso, un chalet, un local comercial, una nave industrial, un apartamento,… La tipología de inmuebles es muy variada y en función de su naturaleza, el destino de uso puede ser muy diferente: para almacén, como negocio, como vivienda de vacaciones, como residencia de estudiantes, como vivienda habitual,… Cualquiera de estos destinos a los que esté dedicado el inmueble por tus inquilinos tienen el mismo tratamiento fiscal en el IRPF, aunque, como veremos al final, el destino de vivienda habitual del inquilino es el único uso por el que podrás aplicar una importante reducción en el cálculo de éste rendimiento.

El rendimiento que debes declarar son los ingresos que obtienes con el alquiler, y es fácil de calcular, ya que es la suma de rentas que has obtenido a lo largo del año. Si han sido unos meses, la suma de esos meses, y si ha estado alquilado todo el año, la renta de alquiler multiplicada por 12.

Si realizas un alquile ocasional, a través de alguna app, como por ejemplo Airbnb, desde tu cuenta seguramente te ofrecerán el resumen anual de tus ingresos que es lo que tienes que declarar.

En el artículo de hoy, lo que vamos a ver son los conceptos que podemos restar a este ingreso total, que son los gastos deducibles establecidos en la ley de IRPF, y que puedes descontar a tu rendimiento para así tener que pagar menos en tu declaración.

Gastos de conservación y reparación

Como gastos de conservación y reparación vas a poder deducir lo que hayas gastado para mantener el inmueble en las mismas condiciones que estaba al inicio del contrato de alquiler. Por ejemplo, pintura, servicios de limpieza tras el abandono del inquilino, reparación de instalaciones (persianas, ventanas, radiadores,…)

En este concepto, lo que no es deducible son los gastos de mejora, es decir, aquellas inversiones que revalorizan el inmueble. Si por ejemplo un piso no tiene calefacción central y se instala, ese gato no es deducible. Si el piso ya tenía calefacción y se avería la caldera, y hay que sustituirla, si que es deducible.

Intereses y gastos financieros

Si el inmueble que tienes alquilado lo estas pagando con un préstamo, puedes deducirte los gastos e intereses del préstamo vinculado a la compra del mismo.

El importe de este gasto deducible lo conforman los gastos tales como intereses, comisiones sobre el préstamo, y seguros vinculados al préstamo Recuerda que la amortización del capital del préstamo, no es deducible, solo sus gastos asociados.

En el recibo que te envía el banco estará especificado la parte de la cuota de hipoteca que supone interés y la que supone amortización, y que no debes incluir como gasto deducible.

Tributos pagados por el inmueble

Los impuestos y tasas locales que gravan los inmuebles son el IBI y la tasa de basuras. Este importe, siempre que no se lo repercutas al inquilino, puedes restarlo de tu rendimiento para minorarlo y adecuarlo al rendimiento real.

Impagados

En caso de que tu inquilino haya dejado de pagarte el alquiler o parte de él, y hayan transcurrido más de 6 meses, puedes deducirte esos importes, ya que, realmente no los has percibido como ingresos.

Servicios pagados a terceros

Dependiendo del tipo de finca, ésta puede tener contratados determinados servicios a terceros: portería, vigilancia, gastos de comunidad, administración,… Estos gastos inherentes al inmueble también son deducibles del rendimiento, siempre y cuando no sean repercutidos al inquilino.

Amortización del inmueble y del mobiliario

Como gasto de amortización, te puedes deducir el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores:
a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir el valor del suelo. En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de “coste de adquisición satisfecho” la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción, así como la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.
b) Valor catastral, excluido el valor del suelo.

Si el inmueble que tienes alquilado, lo alquilas con mueble, debes saber que estos bienes también son amortizables, y que por ello, y siguiendo las tablas de amortización publicadas por la Agencia Tributaria, puedes amortizarlos, y descontar así este gasto como deducible.

Otros gastos

Es frecuente tener contratado un seguro sobre el inmueble por lo que pueda ocurrir (incendio, inundaciones, responsabilidad civil,…). Esta prima anual del contrato del seguro, puedes declararla como gasto en tu rendimiento de IRPF.

Reducción

Como te decía al inicio hay una importante reducción en el caso de que el uso del inmueble alquilado constituya la vivienda habitual de tu inquilino. Esta reducción es del 60 % del rendimiento obtenido, una vez descontados todos los gastos.

En el caso de que tus ingresos de alquiler provengan de alquilar esporádicamente tu vivienda a través por ejemplo de Airbnb, o como apartamento de vacaciones, o piso de estudiantes, éste uso, no constituye una residencia habitual, y por tanto no es aplicable esta reducción.

Vamos a verlo con un ejemplo, y seguro que queda todo mucho más claro.

Suponemos un arrendamiento de un apartamento como vivienda habitual para un inquilino por el que paga 500 € mensuales de renta, y que ha estado alquilado los 12 meses del año.

El inquilino paga todos los suministros (agua, luz,..)

En el año, se avería un radiador de la calefacción, por lo que sustituye, y el coste de la reparación son 250 €.

El arrendador paga el Impuesto de Bienes Inmuebles, que para 2017 supuso un coste de 80 €.

El apartamento fue adquirido en 1982, por lo que está totalmente amortizado en 2017.

En la finca se paga el servicio de un administrador de fincas, que paga el arrendador, y que supuso un coste de 300 € en el año.

El seguro multirriesgo del hogar que paga el dueño del apartamento, fueron 326,87 €

Vamos a ver cómo introducir estos datos en Renta Web.

Para comenzar a introducir los datos, partimos de la casilla  57.

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Al pulsar se  desplega la ventana de toma de datos, tal y como os aparece en la siguiente ventana.

Antes de comenzar a introducir datos, es importante indicar el tipo de rendimiento. Aquí es donde informamos al sistema si se trata de un inmueble con destino a vivienda habitual del inquilino, como es este caso, o si es cualquier otro uso. El destino de vivienda habitual tiene la clave 1, y es determinante elegirlo, para que pueda aplicar la reducción que corresponde.

Luego es tan fácil como ir rellenando cada casilla con los importes que acabamos de enumerar, según sean ingresos, o gastos.

En las casillas amarillas, no se pueden modificar, y que son las que el sistema utiliza para mostrar los resultados. Como ves, calcula el rendimiento neto, y posteriormente calcula la reducción del 60 % ya que el destino ha sido la residencia del inquilino.Alquileres01

Una vez pulsamos aceptar, el sistema incorpora todos los datos a la declaración, y coloca cada importe en su casilla correspondiente. Como vemos, el rendimiento neto reducido del capital inmobiliario, por el ejemplo que planteamos, ha sido de 2.017,25 €

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